De werkgroep Duurzaam Vastgoed komt op 10 oktober voor de derde keer bij elkaar. Ditmaal zijn we te gast bij de gemeente Rotterdam.

 

Slim aanbesteden

Eerste thema van deze keer is het slim aanbesteden van beheer en onderhoud, en ervaringen met PPS, DBFMO, ESCo’s en energieprestatiecontracten. Vanuit drie invalshoeken wordt dit onderwerp toegelicht.

 

Marnix van Os van gemeente Zutphen trapt af over het ESCo-contract voor de Hanzehal in Zuthpen. Dit is een pilot voor de gemeente. Belangrijkste onderdeel is het prestatiecontract, met garanties over beheer, onderhoud, monitoring en energiebesparing. Beheer is uitbesteed, de exploitatie ligt nog bij de gemeente. Het contract met Van Dorp geldt voor 11 jaar. Resultaat: er wordt 30% op gas bespaard en ook 30% op elektriciteit, terwijl dit in eerste instantie op 7% was begroot. Marnix ziet een ESCo vooral als financiële constructie voor situaties met langlopend beheer. Hij pleit voor meer samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen en voor open businesscases.

 

Zutphen ziet de volgende kansen:

• Kennis van de markt inbrengen door resultaatverplichting (prestatiecontracten).
• Investeringen door de markt laten verzorgen door het afsluiten van meerjarige contracten (MJOP).
• Inkoopkracht gebruiken om verduurzaming uit te voeren (launching customer).

 Conclusies:

• Combinatie van ESCo’s voor maatschappelijk vastgoed, utiliteit, huur en koopwoningen leidt tot gunstige financieringsvoorwaarden.
• Financiering volgens het principe van een ESCo tis ook toepasbaar op zorg, grondstoffen inzameling, afvalwater, weg- en groenbeheer mogelijk (buurtbedrijf).
• Duurzaamheid en economische ambities realiseren d.m.v. inkoop (ESCo, energie-inkoop) is zeer goed mogelijk.

 

Hierna volgt een presentatie van Gert Kleinhalle van de gemeente Enschede over prestatiegericht onderhoud op basis van conditiemetingen van het Muziekkwartier in Enschede. De gemeente heeft hiervoor een 20 jarig contract afgesloten met Strukton. Zijn ervaringen:

• Voor de gemeente is dit een omslag om focus op resultaten te leggen en niet te sturen op inhoud.
• Veel onderhoudsbedrijven missen de nodige tactische en strategische kennis.
• Er is veel vertrouwen nodig.
• Dit geeft veel nieuw inzicht in de energieverbruiken van de verschillende huurders.
• Goede samenwerking tussen eigenaar en gebruiker is essentieel.

 

Gert-Jan de Looze van gemeente Rotterdam vertelt over de ervaringen met de ESCo bij de zwembaden. Bij een 15 jarig contract moeten bij nieuw beleid van de gemeente het contract worden aangepast, bijvoorbeeld als zwembaden sluiten of anders worden gebruikt. Ook bleek dat de MJOP’s niet klopten, bijvoorbeeld conditieniveaus waren verkeerd ingeschat, en er kwam meerwerk ten gevolge van vandalisme. Strukton stuurt wel op een goede relatie en die goede samenwerking is belangrijk. De gemeente betaalt zelf de energierekeningen.

Rotterdam is via een Green Deal bezig met nieuwe ESCo contracten, voor de Kunsthal, voor bibliotheek en stadhuis Schiedam, en voor maatschappelijke gebouwen in Vlaardingen. Er is nog wel onduidelijkheid over huisvestingsbeleid, waardoor bij een tienjarig contract tussentijds aanpassingen in beheer nodig kunnen zijn. En gegevensverzameling kost veel tijd (maar voor beide geldt dit ook zonder ESCo contract).

 

Financiering

Tweede thema betreft nieuwe financieringsmodellen voor verduurzaming van gemeentelijk vastgoed, door Caspar Boendermaker van BNG Bank.

Allereerst over de Wet Hof: die maakt dat veel gemeenten huiverig zijn om investeringen te plegen of geld te lenen bij een bank. Het is tevens een prikkel voor private voorfinanciering en maakt ESCo’s aantrekkelijker.

Caspar schetst voor de financiering van verduurzaming van gemeentelijk vastgoed drie modellen:

1. Financiering uit eigen middelen, via de kasstromen of via een lening bij een bank.
2. Projectfinanciering, zoals een ESCo.
3. Mengvormen, zoals het eigen revolverend fonds in Nijmegen, het Haarlemmers energiebedrijf en MOED in Tilburg.

Groot voordeel bij een ESCo zoals in Rotterdam is dat zowel de bank als de ESCo vooraf zeer kritisch nadenken over een beheerperiode van 15 jaar, en over alle risico’s. Dat kost tijd, maar geeft ook veel voordelen. Belangrijk punt in Rotterdam is dat Strukton pas na tien jaar de eigen investering terug krijgt; dat is een prikkel om de afgesproken prestaties te halen. De grootste risico’s komen in het eerste jaar al naar voren.

Caspar concludeert dat investeren in duurzaamheid gepaard gaat met de nodige kinderziektes, en pleit voor meer standaardisering, zodat gemeenten niet steeds het wiel hoeven uit te vinden en dat verduurzaming van maatschappelijk vastgoed een haalbare business case is die op verschillende manieren gefinancierd kan worden.

 

Vervolg in 2014

Thema voor de najaarbijeenkomst van Bouwstenen op 5 december te Bussum (en voor het jaar 2014):

• Wat hebben we geleerd, hoe gaan we verder? Genoemd zijn: Regiovorming en samenwerking.
• Hoe kunnen we leerervaringen borgen zodat niet elke gemeente het wiel hoeft uit te vinden? Zeker ook nu bij krimp expertise kan wegvallen. Pilots hebben hoge aanloopkosten. Gemeenten zien kennisverspreiding niet als hun taak en er is geen tijd voor. Er is een olievlekwerking nodig, een aanzwengel, meer gemeenten die meedoen.
• Gemeente Zeist heeft de Leidraad DMOP van Agentschap NL aangepast aan de eigen situatie en wil dit delen.
• Gemeente Rotterdam vraagt aandacht voor financieringsmodellen frisse scholen.

 

Terugblik op de 3 bijeenkomsten

Ook deze bijeenkomst is wederom als zeer nuttig en bruikbaar ervaren.

Op de vraag wat de groep van de afgelopen drie bijeenkomsten vindt komen o.a. de volgende punten naar voren:

• Veel geleerd, nuttig
• Dit is belangrijk netwerk; er zijn ook al onderlinge afspraken gemaakt voor advies.
• Soms te weinig tijd voor doorvragen, te vol programma.
• Er is veel in ontwikkeling; deze info toepassen kost tijd.
• Juridische expertise nodig.
• Hoe blijven we ontwikkelen en kennis delen.
• Als je een bijeenkomst mist, werkt het niet om dit via het verslag in te halen. Aanwezigheid is essentieel.
• Volgende bijeenkomst kan in Zeist (is ook centraler).
• Belangrijkste punt voor vervolg: kennis en ervaringen borgen.

 

Overig

De deelnemers ontvangen het rapport van Agentschap NL ‘Verduurzamen van gemeentelijk vastgoed en de mogelijke rol voor ESCo’s’.

 

Rondleiding Stadhuis

De bijeenkomst wordt afgesloten met een lunch en rondleiding door het monumentale Stadhuis van Rotterdam. Met dank aan de gemeente Rotterdam voor de gastvrijheid.