Op 12 september 2024 ontmoet het netwerk Financiële Experts elkaar in café de Rooie Cent in Amersfoort.  Voor wie het nog niet wist, overdag de werkplek van Bouwstenen en ‘s avonds en in het weekend open voor allerlei maatschappelijke clubjes. Stevig verbouwd en circulair ingericht. Ingrid vertelt daar kort over, doet een rondje koffie en daarna doen we ons 1-minuten rondje met waar iedereen mee bezig is. Allemaal staande receptie.

Drie tabellen: invuloefening

Eenmaal op de stoel vertelt Ingrid over de achtergrond en totstandkoming van de handreiking paragraaf kapitaalgoederen die we aan het maken zijn. Veel ontwikkelwerk komt hier bij elkaar. Diverse mensen hebben hem gelezen. Teun heeft ook gekeken of hij in te vullen is. De eerste tabel is te doen. Bij de tweede is Rotterdam nog niet zover, maar dat geldt voor veel gemeenten. En de derde tabel is super relevant voor de financiële positie van gemeenten maar voor velen ook nieuw. Kortom; ook als je nog niet zover bent kan je de prijs winnen. 

Wat hebben we er aan

Je moet er wel wat voor doen om de prijs te winnen; overleg met de beleidsafdelingen en achter energiecijfers aan. En dan nog de vraag waarom zou je het willen en hoe krijg je anderen mee?

• Voor vastgoed is het handig om de aandacht van de Raad van pandje naar de portefeuille te richten (meer bewegingsruimte voor integrale en meest kosteneffectieve aanpak).
• Voor de raad om meer zicht op de investeringsopgave, de resultaten en de risico’s te krijgen.
• En het helpt ons in de lobby.

Voor de implementatie in de financiële wereld is het van belang dat de BBV en VNG er stevig achter staan. Bjorn zal het ook in zijn eigen gemeente uitzetten en reacties terugkoppelen.

In (meer) dan 40 jaar afschrijven

Na de lunch vertelt Teun hoe Rotterdam het wil gaan doen met de afschrijftermijnen. Niet anders dan nu in 40 jaar staat is het voorstel dat nu in de maak is. En met een mogelijkheid voor verlenging als het

1. circulair gebouwd wordt,
2. het gebouw meer toekomstwaarde heeft, of
3. flink gerenoveerd wordt.

We lopen alle drie de punten langs. Hoe ziet het voorstel er uit en waarom zo? Het is allemaal nog een voorstel en op onderdelen nog zoeken, maar het ziet er goed en beter onderbouwd uit dan we tot nog toe hebben gezien. Teun stuurt ons de achtergrondstudies en houdt ons op de hoogte van het vervolg.

 

Ingrid misbruikt dit onderdeel om te kijken hoe punt 3 voor scholen is geregeld bij de aanwezige gemeenten. Relevant want het begrip renovatie is uit het wetsvoorstel gehaald. Geen idee. Andere afdeling.

Kostprijs voor duurzaam gebouw

Vragen rond de kostprijs en het huurbeleid gaan vooral over hoe gemeenten die berekenen. Daar heeft Bouwstenen een aantal jaar onderzoek naar gedaan en die zullen we delen (zie link onderaan). Waarschijnlijk is daar niet veel in veranderd. Over de doorberekening van de investeringskosten in de huur (vaak via allonges) heeft Ingrid een heel rijtje, opgehaald uit de app en de bijeenkomst van chefs vastgoed. Daar zitten best wat verschillen in en de wijze waarop het wordt gedaan levert ook nogal wat discussie en rompslomp op. Waarom niet gewoon verwerken in het algemeen huurbeleid, met eventueel regels voor huurgewenning. Puntje voor juristen?

 

 

 

 

Via subsidie verbonden 

En zo komen we op het huurbeleid.

• Voor interne huurders kan de kostprijs worden doorberekend aan de beleidsafdelingen. Bij de verhoging levert dat wel discussie op, maar bij verduurzaming is dat goed uitlegbaar. De interne-discussie gaat dan vooral over de beheerfee en de indexering.
• Bij externe huurders is er een verschil of de huurder wel of niet subsidie-afhankelijk is. Bij de eerste kan de gemeente het intern oplossen met de beleidsafdeling al vraagt dat wel wat afstemming in de omvang van de subsidie en de looptijd van de subsidie en het huurcontract. Die lopen vaak niet paralel. En politiek is verhogen dan lastiger. Als er geen subsidie-afhankelijkheid is kan de huurprijs (bij aanpassing van het huurcontract) omhoog en staat het de huurder altijd vrij elders iets te zoeken. 

Zorg voor zorg

In het rondje aan het eind van de bijeenkomst komt ook de zorg voor huisartsen aan bod. Binnen hun exploitatie kunnen ze zicht geen hoge huurprijzen veroorloven. Utrecht probeert ze daarom mee te nemen in een multifunctioneel gebouw waar ook commerciële partijen zitten. En de vraag hoe om te gaan met commerciële onderhuur in een maatschappelijk gebouw met een maatschappelijke functie. Bijt dat gezien de doelen en bijt dat met de Wet Markt en Overheid? Geen idee. Ook een puntje voor juristen. 

 

Iedereen neemt zijn punten mee naar huis en Eindhoven is helemaal blij met de notitie die Assen gaat sturen. Twee extra mensen in de app. Zo helpen we elkaar ook na de bijeenkomst vooruit.

 

Punten om mee te nemen Fijn als we reactie op de handreiking mogen ontvangen en helemaal blij als dat ook een voorbeeld invulling mag zijn Vragen kunnen via de app. Info om te delen kan rechtstreeks naar vrager en naar nieuws@bouwstenen.nl als het (al dan niet geanonimiseerd) breder gedeeld mag worden Bouwstenen neemt de punten voor de handreiking, punten voor juristen en andere infopunten mee om op te volgen Graag allemaal tot ziens op 28 november tijdens de Maatschappellijk Vastgoeddag.

Image

Meer info

• Bericht: Meer info voor raadsleden (interview Ad Verbakel, contoller Eindhoven, Bouwstenen, 2024)
• Bericht: Gedoe rond renovatie blijft (Bouwstenen, 2024)
• Publicatie: Wat kost dat? (Bouwstenen, 2015)
• Publicatie: Resultaten enquete onder gemeenten (met systematiek huurprijsberekening, Bouwstenen, 2018)