Op 8 juli 2021 mogen we dan eindelijk weer een keer bij elkaar komen op locatie. Het netwerk Samen onder 1 dak heeft de 'primeur'. We ontmoeten elkaar met koffie en gebak op het terras van het Huis van Eemnes.

Huis van Eemnes

Robbert-Jan Vos leidt ons rond door het gebouw. Prachtige architectuur, groot maar toch gezellig. Slim over nagedacht door de binnenhuisarchitect, die je er echt voor moet inschakelen, aldus Robbert-Jan. We kunnen al onze vragen bij hem kwijt en hij beantwoordt ze ook allemaal. Zo krijgen we ook een goed beeld van het werk achter de schermen en wat hij nu anders zou doen als hij opnieuw mocht beginnen. Bijvoorbeeld meer aandacht voor de wensen vanuit de exploitatie tijdens het ontwerp. De kleine tegels (veel voegen) in de kleedkamers en geen opstaande randen bij de gietvloer leiden tot extra schoonmaakwerk.

 

In de zaal gaan we in twee groepen in gesprek rond een concrete case. De organisatorische, juridische en financiële inrichting van MFA’s en IKC’s is een lastige.

Verbinden van parallelle processen 

Organisatorisch heb je vaak te maken met bestaande partijen die verwachtingen hebben of waar al toezeggingen aan zijn gedaan. Je kunt vaak niet blanco beginnen. Daarbij heb je de lokale verankering ook nodig om de accommodatie goed te laten draaien. De hardware (vastgoed), software (programma) en orgware (samenwerking en beheer) wordt vaak niet gelijktijdig ontwikkeld. De rol van degene die dit moet doen bij de ontwikkeling is vaak ook niet helder belegd. Hij hoort eerder bij beleid dan bij vastgoed thuis. Op de payroll bij het Huis van Eemnes staat 9 fte (4 management, 5 horeca), bij de bieb werkt 1,5 fte en daarbij zijn er mensen aan de slag vanuit onderwijs (leerwerkplek), reclassering, met afstand tot de arbeidsmarkt en een verstandelijke beperking. Alleen de schoonmaak van het sanitair van het sportgedeelte is momenteel uitbesteed.

Afspraken helder vastgelegd

Juridisch kan je het heel ingewikkeld maken met allerlei contracten voor deelruimte verhuur. Voor de assetmanager is dat niet te doen. Niet alleen vastgoed, maar ook de exploitatie van een maatschappelijke accommodatie is een vak apart. Soms wordt het te simpel aangevlogen en wordt bijvoorbeeld vergeten dat er ook servicekosten moeten worden betaald. Als dat vooraf niet helder is afgesproken loop je het risico dat de samenwerking in het gebouw onder druk komt te staan (de rekening naar elkaar door wordt geschoven). In Eemnes heeft de stichting 1 huurcontract bij de gemeente en is ze vrij ook te verhuren aan commerciële organisaties. Het is de kunst om daarin een goed evenwicht in te vinden. Daar moet het contract wat ruimte voor bieden. Een school of zorgorganisatie of horeca-exploitant kan deze rol ook vervullen. Daar zijn ook voorbeelden van.    

Linksom of rechtsom

De horecaprijzen zijn gelijk aan die van andere horecazaken in Eemnes, maar je kunt ook zonder iets te consumeren naar binnen. Er is altijd wel iemand en omdat er ook wordt gesport is het pand van ‘s morgens vroeg tot ‘s avonds laat open. Financieel moet er -linksom of rechtsom- geld bij, want je wilt iets met het gebouw dat maatschappelijk iets toevoegt. Vraag is dan: loopt de subsidie via goedkope ruimte of via de activiteiten?

 

Bij het Huis van Eemnes krijgen verenigingen de subsidie maar worden ze wel geacht daarbij gebruik te maken van het Huis van Eemnes, zodat het goed gebruikt wordt en groepen elkaar daar tegen het lijf lopen. Je zou dat kunnen zien als een soort voucher (gemeente betaalt vereniging/school, vereniging/school betaalt Huis van Eemnes, Huis van Eemnes betaalt gemeente).  Om mensen met minder geld mee te kunnen laten doen werkt de gemeente met kortingscodes bij aanmelding die het Huis van Eemnes dan weer bij de gemeente in rekening brengt. Dat houdt de geldstromen transparant en het Huis van Eemnes scherp op inkomsten. Het huis van Eemnes krijgt een exploitatie-subsidie, maar het exploitatierisico ligt bij de gemeente.  

Terrasweer

We eindigen weer op het terras. Super plekje in de zon, fantastische bediening en gesprekken die je in Teams niet hebt. De dame van de bediening brengt nog een plankje met hapjes, dus nemen we er ook nog maar een glaasje bij. Heerlijk op locatie.

 

What's next? De resultaten van het gesprek worden meegenomen in het ontwikkeltraject Optimaliseren van ruimtegebruik, waarbij we een aantal archetypische MFA's uitwerken. Leuk als je organisatie partner wordt en je mee gaat doen met dit netwerk.

Meer informatie

• Publicatie Vastgoedinvesteringen met impact, waarin o.a. het Huis van Eemnes is beschreven (Bouwstenen, 2020)
• Toolkit voor ondernemerschap (2011)
• Delflandcollege als exploitant van een MFA (Schoolfacilities, december 2020)
• Netwerk Samen onder 1 dak